●マンションの全体像
マンションを区分所有建物といいます。１つの建物の中に複数の所有者が存在する建物です。住居、事務所、店舗、倉庫等に利用され、それぞれ独立した部分ごとに成立する所有関係です。独立した部分を専有部分、共同で使用する部分を共用部分といいます。
●専有部分
マンションの独立した各住居、事務所、店舗などのことを専有部分といい、区分所有権の対象となる部分のことをいいます。構造上の独立性、利用上の独立性が必要です。壁で区切られ、独立した出入り口があります。
●共用部分
区分所有建物は1棟の建物をたくさんの人々で共同して使用しています。共同で使用する廊下やエレベーターも必要になります。これを共用部分といいます。
共用部分は法定共用部分と規約共用部分の2種類があります。廊下、階段、エレベーターなどは全員で利用するので法定共用部分といいます。専有部分を規約で共用としたもの、管理人室や集会所などは規約共用部分といいます。
共用部分は規約で別段の定めをしない限り、区分所有者の共有になります。持分は原則として、専有面積の床面積の割合によります。専有部分の面積は、壁、その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積です。（壁の内側の測定）一戸建ての床面積は壁の厚みの中心線で測ります。共用部分の持分は、専有面積と分離して処分できません。
●敷地
建築物を建築するために使用される土地を敷地といいます。専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利を、敷地利用権といいます。所有権、地上権、賃借権等がこれにあたります。敷地利用権は、規約に別段の定めがないときは、専有部分と分離して処分することはできません。原則、一体性があります。登記した敷地利用権で、専有部分と分離して処分することができないもののことを敷地権といいます。
マンションの管理は 管理組合によって行われます。区分所有者が２人以上になれば、管理組合は当然に成立し、区分所有者全員で構成することになります。集会を開いて、いろいろなことを決めていきます。これが規約です。集会の決議で管理者（理事長、理事）が選任されます。解任も同じです。区分所有者および議決権の 各過半数です。
マンションの管理を執行するのが管理者です。管理人とは違いますので注意してください。管理者は区分所有者以外の人でも選任できます。区分所有者の代理人となり、管理を執行していきます。
管理者は規約または集会の決議により、区分所有者のために原告または被告となることができます。管理組合が法人となるためには、集会の決議で、区分所有者および議決権の各4分の３以上の賛成がなければなりません。そして法人登記も必要になります。（区分所有者数は関係ありません）
●集会
管理組合で重要事項を決める会議が集会です。管理者が招集します。毎年１回は集会を招集しなければなりません。また区分所有者の5分の１以上で議決権の5分の１以上を有するものは、管理者に集会の招集を請求することができます。（5分の１は規約で減じることができます）
※議決権とは、持分のことです。
集会の招集の通知は、原則として、開催日の少なくとも１週間前に、会議の目的事項を示して、各区分所有者にしなければなりません。この事前通知は規約で延長または短縮することができます。集会招集通知は建物内に住所がある区分所有者または集会の通知を受ける場所を通知していない区分所有者には、規約の特別の定めがあれば、建物内の見やすい場所に掲示してすることができます。区分所有者全員の同意があるときは集会の招集の手続きはいりません。
●規約
重大事項の規約の設定、変更、廃止
重大事項の規約を設定、変更、廃止するには区分所有者および議決権の各4分の３以上の賛成が必要になります。規約は書面によるか、電磁的記録によって作成することが義務づけられています。
規約設定の特例
マンションの分譲業者は最初に専有部分の全部を所有しています。この場合は規約共用部分等一定の事柄について、規約で決めることができます。原始規約と呼ばれていて、建物の専有部分の全部を所有することとなった者でも、他の区分所有者から区分所有権を譲り受けた者ではダメで、公正証書による必要があります。
規約、集会の決議の効力
規約、集会の決議は区分所有者、一般承継人、特定承継人、占有者（マンションの賃借人）にも効力が及びます。
※一般承継人とは、住戸の所有者が亡くなって、相続した人のことです
※特定承継人とは、住戸を前の人から買った人のことです
規約の保管
規約は原則として、管理者が保管します。管理者がいない場合は、建物を所有している区分所有者またはその代理人で、規約または集会の決議で定める者が保管しなければなりません。利害関係人の請求が会ったときは、正当な理由があるときは、規約の閲覧を拒んではなりません。規約の保管場所は、建物のみやすい場所に掲示する必要があります。議事録も同様にしなければなりません。
建替えなどの場合のさまざまなことを学習します。
次はLESSON50 区分所有法（２）です。
